Pred kratkim je Slovenijo obiskal Christian Schantl in predstavil dunajski model javnih stanovanj, ki je eden najbolj uspešnih sistemov za zagotavljanje dostopa do kakovostnega bivališča za vse družbene skupine na svetu.
V Sloveniji se soočamo s stanovanjsko problematiko. Poleg tega, da je stanovanj premalo, najemodajalci za najem postavljajo vrtoglave mesečne cene. Vlada je sicer nedavno za gradnjo javnih stanovanj vložila 100 milijonov evrov letno, kot je v podkastu za Metropolitan povedal minister Simon Maljevac, pa so se zgledovali po dunajskem modelu. Toda kakšen je dejansko ta model?
Christian Schantl, predstavnik Wiener Wohnen, stanovanjskega podjetja, ki je v lasti mesta Dunaj in upravlja občinska oziroma socialna stanovanja v avstrijski prestolnici, je na nedavnem dogodku v Ljubljani podrobno predstavil dunajski model javnih stanovanj, ki je že dolgo prepoznan kot eden najbolj uspešnih sistemov za zagotavljanje dostopa do kakovostnega bivališča za vse družbene skupine. Med drugim je izpostavil pomembno značilnost tega sistema, in sicer, da ni razlike med lastniki in najemniki stanovanj v smislu socialne varnosti.
Wiener Wohnen je podjetje za upravljanje nepremičnin, ki je v lasti mesta Dunaj. Kaj je glavni namen podjetja?
Zagotoviti dunajskemu prebivalstvu dostojna stanovanja po dostopnih cenah. To je naš glavni namen.
Koliko prebivalcev živi v teh stanovanjih?
Približno četrtina celotnega dunajskega prebivalstva. Imamo okvirno 2 milijona prebivalcev in približno 500.000 jih živi v naših stanovanjih.
Kakšna so merila za pridobitev enega od teh stanovanj?
Obstaja seznam meril, ki jih morate izpolnjevati: ob podpisu pogodbe morate biti stari 18 let. Biti morate tudi avstrijski državljan ali državljan druge države članice Evropske unije, morate pa živeti na Dunaju vsaj dve leti, pogoj je tudi višina povprečnega letnega dohodka.
V Sloveniji primanjkuje javnih najemnih stanovanj. Dostop do ustreznega stanovanja je še posebej težaven za mlade, mlade družine ter socialno ogrožene in druge marginalizirane skupine. Ali obstajajo skupine, ki imajo pri iskanju stanovanja v vašem modelu prednost?
Da. Če so med njimi mladi, mlajši od 13 let, izpolnjujete enega od kriterijev, in te osebe imajo prednost.
Beseda socialna stanovanja ima pri nas konotacijo, ki implicira na ekonomski status. Ali bi rekli, da ima vaš model tudi takšno konotacijo?
Vemo, da ima v pogovorih z ljudmi, ki živijo v državah formalne vzhodne Evrope ali Združenih državah Amerike, termin socialna stanovanja konotacijo, ki implicira na ekonomski status. V razpravah tako raje uporabljamo izraz dostopen. Vendar nam oboje pomeni povsem enako.
Kako dolgo ljudje bivajo v teh stanovanjih?
Ko se ljudje vselijo, lahko ostanejo v stanovanjih, dokler želijo, seveda kolikor dolgo plačujejo najemnino. V številnih primerih v stanovanjih sicer ostanejo do konca življenja.
Zanimiv je način financiranja sheme za socialna stanovanja, saj se v mestni proračun vsako leto steče približno 200 milijonov evrov. Kje pridobite ta denar?
V Avstriji imamo davek za socialna stanovanja. V višini 0,5 % ga odvajata tako zaposleni kot delodajalec. Od tega davka ima vsak nekaj, saj v nekem trenutku skoraj vsak Avstrijec v svojem življenju dobi subvencijo za stanovanjsko potrebo.
Ali vlagate tudi v prenovo stanovanj?
Da, veliko denarja namenjamo za prenovo starih stavb in jih tudi posodabljamo. Z vgradnjo osončenja, boljših sistemov za segrevanje, z na primer sončnimi kolektorji na strehah, razvojem zelenih površin …
Med prvimi zadetki na največjem slovenskem nepremičninskem trgu sta bili nedavno dve stanovanji: 36,30 kvadratnega metra veliko stanovanje, ki se oddaja za 750 evrov na mesec, in 20 kvadratnih metrov veliko stanovanje za 550 evrov. Poročali smo tudi o primeru, ko bi oseba samo za vselitev morala plačati 2600 evrov. Kako visoke so najemnine v vašem modelu in kdo o tem odloča?
V naših stanovanjih je treba na mesec odšteti 6,67 evra za kvadratni meter opremljenega stanovanja. Za 60 kvadratnih metrov je torej treba odšteti 400 evrov, vključno z obratovalnimi stroški in DDV-jem je cena 474 evrov. Kot ste opisali v primeru, pa tukaj ni treba plačati pristojbine. Cena je tudi enaka za vsa stanovanja. Ni pomembno, kje so in v katerem nadstropju.
Kako veliko mora biti stanovanje?
Najmanjše mora biti veliko 30 kvadratnih metrov, največje pa je lahko veliko 120 kvadratnih metrov.
Veliko je špekulantov, ki osnovno človeško potrebo spreminjajo v naložbo. Kako to, da se vaš model ni spremenil? Še vedno je enak od prve svetovne vojne.
Res je, začeli smo v dvajsetih letih prejšnjega stoletja. V desetletjih pa se je model spremenil na veliko načinov. Toda načela so enaka. Zagotoviti prebivalcem Dunaja cenovno dostopna in dostojna stanovanja.
Opisali ste model, ki je zelo uspešen. Na kakšen način bi lahko ta model uporabili v Ljubljani?
Modela ne moremo popolnoma skopirati, vsekakor pa se lahko v marsičem učimo drug od drugega: na primer način, kako se ukvarjamo s problematiko oddajanja prek platforme Airbnb, kako se spopadamo z dramatičnim naraščanjem stroškov zemljišč in podobnimi stvarmi. Dobre rešitve boste našli v vseh evropskih državah in na tak način se lahko učimo drug od drugega.
Ali lahko navedete primer dobre prakse?
V Bolgariji imajo problem, za katerega bi lahko rekli, da je podoben kot pri vas. Veliko stanovanj, v katerih živijo ljudje, je v lasti teh ljudi. Ko se je spremenil politični sistem, so številna stanovanja šla v zasebno last. Toda nihče ni skrbel za te stavbe. Že več let niso bile prenovljene.
S problematiko pa so se soočili na sledeč način: nujno so morali zamenjati ogrevalni sistem, tako kot moramo to storiti tudi mi, da bi se znebili plina in se prilagodili podnebnim spremembam zaradi emisij. Danes imajo stroške vzdrževanja, od 300 do 400 evrov na mesec, vključno s stroški ogrevanja, z bančnimi posojili pa te stavbe prenovijo in lahko v določeni meri ponovno uporabijo denar za stroške ogrevanja. Kljub temu pa morajo plačati veliko manj za ogrevanje novih prenovljenih stavb, stroški vzdrževanja pa so stabilni v nasprotju z zdaj veliko nižjimi stroški ogrevanja. Posojilo se tako vrne.
Ljudje imajo veliko dlje enake stroške, vendar veliko boljše stanje stavb, kar je koristno za banke in lastnike. Drug primer bi bil, kako se je Dunaj spoprijel z dramatičnim povečanjem stanovanjskih zemljišč: naša vlada je uvedla subvencionirano stanovanjsko gradnjo, ki danes omogoča, da naše mesto lahko nameni samo določena območja za subvencionirano stanovanjsko gradnjo, in kdor želi to območje razviti, mora to storiti v skladu s pravili in predpisi za subvencionirana stanovanja. To bi bil še en odličen primer.
Kot zadnje vprašanje: kako se spopadate s problematiko oddajanja prek platforme Airbnb?
Na Dunaju smo preprosto poskrbeli, da naložbe v kratkotrajna stanovanja niso privlačne. Za kratkoročni najem lahko svoje stanovanje uporabljate le tri mesece na leto, zato ni privlačno za investitorje in špekulante, zato so ta stanovanja prišla na trg običajnih najemnikov.
