Razkrivamo: nov zakon, ki bi lahko podražil slovenske nepremičnine in marsikomu poslabšal pogoje za bivanje

V zadnjem desetletju je v Sloveniji eksponentno naraslo oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem prek spletnih platform, kot sta Airbnb in Vrbo. Čeprav to prinaša koristi za razvoj turizma, nesorazmerna rast ponudbe kratkotrajnega najema v stanovanjih in počitniških hišah ustvarja tudi različne negativne učinke v lokalnih skupnostih. Povzroča na primer preobremenjenost komunalne in druge infrastrukture, kot so ceste in parkirišča, ter neposredno vpliva na pomanjkanje cenovno dostopnih stanovanj za dolgoročno nastanitev oziroma prebivanje. Številni lastniki stanovanj se namreč v želji po večjem zaslužku raje, kot da bi svoje nepremičnine ponujali v dolgoročni najem, odločajo za kratkoročno oddajanje.

Po podatkih Ministrstva za gospodarstvo, turizem in šport (MGTŠ) se je število nepremičnin v Sloveniji, ki jih ponudniki oglašujejo na omenjenih spletnih platformah, od leta 2015 do leta 2023 povečalo za kar 400 odstotkov. Ob tem je skoraj polovica vseh oglaševanih nepremičnin locirana v zgolj petih občinah - Ljubljana, Piran, Bled, Koper in Kranjska Gora. Turistično najbolj razvite občine so tudi tiste, ki v zadnjih letih najbolj opozarjajo na preobremenjenost zaradi velikega porasta ponudbe nepremičnin za kratkoročni najem - tam so težave z zagotavljanjem dostopnosti do cenovno dostopnih stanovanj za dolgoročni najem največje.

Potihoma ukinili nujnost pridobitve soglasja lastnika drugega stanovanja v dvostanovanjski stavbi

Reševanja problematike so se lotili na Ministrstvu za gospodarstvo, turizem in šport, kjer nameravajo to področje urediti s spremembo zakonodaje. 13. maja 2024 so dali v javno obravnavo osnutek novega Zakona o gostinstvu, ob čemer je minister Matjaž Han poudaril, da kratkoročnega najema ne bodo prepovedali, temveč ga bodo uredili tako, da bodo zmanjšane nesporno škodljive družbene učinke te dejavnosti. Po njegovih besedah je glavni princip tega omejitev kratkotrajne oddaje stanovanj na največ 30 dni na leto. 

Čeprav naj bi bilo omejevanje negativnih učinkov kratkoročnega oddajanja v najem prek spletnih platform eden izmed pomembnih ciljev spremembe zakonodaje, pa se zdi, da predlog zakona, ki je trenutno v medresorskem usklajevanju, škodljive družbene učinke dejavnosti za lastnike in stanovalce v dvostanovanjskih stavbah povečuje - ukinja namreč nujnost pridobitve soglasja za dejavnost od drugega etažnega lastnika v dvostanovanjski stavbi, ki velja po obstoječem zakonu. S tem mu odvzema vpliv na to, ali se bo v sosednjem stanovanju sploh odvijala dejavnost kratkotrajnega oddajanja.

Učinek zakona bi lahko bil ravno obraten od napovedanega

Če bo zakon v takšni obliki sprejet, je mogoče pričakovati, da se bo ponudba nepremičnin v dvostanovanjskih stavbah na spletnih platformah za kratkotrajno oddajanje še dodatno povečala, hkrati pa se bo obratno sorazmerno zmanjšala ponudba stanovanj za dolgotrajen najem. Ker bo iz teh nepremičnin mogoče iztržiti več, je prav tako mogoče pričakovati, da bo narasla njihova vrednost in se bo dostopnost cenovno ugodnih stanovanj še dodatno zmanjšala. Negativni učinki tovrstne dejavnosti bi se torej v tistih občinah, ki so že zdaj najbolj na udaru, lahko še dodatno povečali.

Prav tako pa nov zakon kljub besedam Matjaža Hana omogoča, da lastnik stanovanja v dvostanovanjski zgradbi nepremičnino oddaja tudi vse leto (odločanje o tem prelaga na občine), hkrati pa mu dovoljuje, da v eno stanovanje namesti kar 12 postelj. Ni si težko predstavljati, kako bi takšno oddajanje brez soglasja učinkovalo na nekoga, ki je lastnik sosednjega stanovanja in želi v njem samo prebivati, in nenazadnje, kakšen učinek bi lahko povečanje ponudbe imelo na porast množičnega turizma v krajih, kjer so kapacitete na vrhuncu turistične sezone polno zasedene.

Ali so na ministrstvu popustili?

V javni obravnavi zakona, ki naj bi možnost kratkotrajnega oddajanja omejeval na 30 dni, je na ministrstvo prispelo več kot 500 pripomb. Nekatere med njimi so opozarjale na negativne posledice za turistično ponudbo in prihodke sobodajalcev, ki so se zavzemali za to, da bi ministrstvo čim manj časovno omejilo število dni, ko lahko oddajajo nepremičnine. Zdi se, da so na ministrstvu pod pritiski popustili in v 18. členu predloga novega zakona, ki določa posebne pogoje za oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem, za enostanovanjske in dvostanovanjske stavbe določili maskimalno najvišje število dni opravljanja dejavnosti.

Občina v skladu z novim predlogom zakona najvišje dovoljeno število dni za oddajanje v kratkotrajni najem, ki odstopa od splošno dovoljenega, določi s splošnim aktom. V tri- in večstanovanjskih stavbah je to med 30 in 90 dni v koledarskem letu, pravna oseba pa ne more oddajati, v dvostanovanjskih in enostanovanjskih stavbah pa lahko občina tudi pravnim osebam dovoli, da oddajajo med 30 dni in 365 dni v koledarskem letu - gre torej za možnost neprekinjenega oddajanja. Občina lahko najvišje dovoljeno število dni določi za posamezno območje občine ali za celotno občino, splošni akt pa mora temeljiti na več analizah, upoštevati mora stanje na stanovanjskem trgu in potrebe razvoja turizma v občini.

Lastniki stanovanj v dvostanovanjskih stavbah v slabšem položaju kot tisti v tri- in večstanovanjskih 

V Stanovanjskem zakonu, ki trenutno ureja opravljanje dejavnosti v stanovanjih, je določeno, da lahko etažni lastnik v dvo- in večstanovanjskih stavbi uporablja stanovanje tudi za opravljanje dejavnosti kratkoročnega najema v delu stanovanja, če ta dejavnost ne moti stanovalcev pri mirni uporabi stanovanj, ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe in če pridobijo soglasja solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, vključno s soglasji etažnih lastnikov vseh posameznih delov, ki z zidovi ali stropi mejijo na njegovo stanovanjsko enoto. 

Predlog novega zakona pa nenadoma razlikuje med dvostanovanjsko ter tri- in večstanovanjsko stavbo, obstoječo ureditev pa spreminja tako, da mora izvajalec dejavnosti soglasje treh četrtin etažnih lastnikov pridobiti le v tri- in večstanovanjskih stavbah, v dvostanovanjskih stavbah pa soglasje ni več potrebno. Sprememba etažne lastnike dvostanovanjskih stavb, ki stanovanja uporabljajo za prebivanje, v primerjavi z današnjim stanjem nesporno spravlja v slabši položaj. V praksi to namreč pomeni, da bi se lahko bivanjske razmere tistih, ki živijo v dvostanovanjskih stavbah in do zdaj lastniku druge etaže niso dovolili, da tam opravlja tovrstno dejavnost, bistveno poslabšale prav zaradi spremembe zakona. 

V dvostanovanjskih objektih dovoljeno neprimerljivo večje število postelj

Etažne lastnike v dvostanovanjskih stavbah predloga Zakona o gostinstvu v slabši položaj spravlja tudi s tem, da dopušča oddajanje kar 12 postelj na posamezno stanovanje, medtem ko število postelj v stanovanjih v tri- in večstanovanjskih stavbah omejuje na šest postelj na stanovanje. 

V predlogu zakona je pojasnjeno, da so stanovanja v 18. členu različno obravnavana, "ker so vplivi oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem večjemu številu gostov v večstanovanjski stavbi bolj intenzivni in imajo širši vpliv (skupni deli stavbe so v tri- in večstanovanjski stavbi so v solastnini, hrup ima v slednji stavbah večji vpliv tako z vidika intenzivnosti kot števila ljudi, na katere vpliva)." Če si torej predstavljamo, da v eni etaži dvostanovanjske hiše živi družina s tremi otroki in babico, v drugi pa lastnik brez njihovega soglasja 365 dni na leto gosti do 12 ljudi, lahko glede na navedbe v predlogu zakona sklepamo, da je to zato, ker je vpliv takšnega števila turistov nanje "manj intenziven in premalo širok", da bi ga zakonsko omejili enako kot v primeru etažnih lastnikov tri in večstanovanjskih stavb.

	Soglasje etažnega lastnika za opravljanje dejavnosti	Maksimalen čas trajanja oddaje v najem	Maksimalno dovoljeno število postelj na stanovanje
Stanovanje v dvo stanovanjski stavbi	NE	150 - 365	12
Stanovanje v tri- in več stanovanjski stavbi	DA	30 - 90	6

Problem lahko nastane tudi zato, ker večina dvostanovanjskih stavb ob gradnji ni bila predvidena za takšne dejavnosti, zato temu ni bil prilagojen način gradnje. Zaradi tega je lahko zvočna izolacija stropov, izolacija odtokov vode itd. za to neprimerna. Večina dvostanovanjskih stavb v Sloveniji je bila zgrajenih v 70. in 80. letih prejšnjega stoletja in so bile največkrat zgrajene kot velike enostanovanjske stavbe z zasnovo, ki je omogočala, da se v njih uredita dve stanovanji. Številne od teh stavb so bile prvotno v lasti enega lastnika, a so se pozneje zaradi različnih razlogov, kot so ločitve ali dedovanja, delile med dva lastnika, pozneje pa se je na njih vzpostavila tudi etažna lastnina. 

12 ležišč na eno stanovanje v takšnih primerih pomeni, da bo tam bivalo nadpovprečno veliko število oseb, ki se pogosto menjajo, kar lahko za prebivalce sosednjega stanovanja med drugim pomeni tudi obremenitev s hrupom, ki lahko traja pozno v noč, zasedanje parkirnih prostorov in drugih skupnih delov, večjo obremenitev skupnih instalacij in podobno.

Podatki, ki kažejo dejanski obseg in resnost problema

Podatki (in interpretacija podatkov) iz katastra nepremičnin o številu enostanovanjskih, dvostanovanjskih ter tri- in večstanovanjskih stavb v turistično najbolj obleganih občinah Izoli, Kranjski Gori, Bledu, Radovljici, Ankaranu, Piranu, Bohinju in Ljubljani, ki so jih pridobili v Slovenskem nepremičninskem združenju, kažejo obseg in resnost nastalega problema. Potencial dvostanovanjskih stavb v Sloveniji je namreč vse prej kot majhen.

Občina	1 stanovanje	2 stanovanji	3 stanovanja	>3 stanovanja	Skupaj stavb
Izola	136	503	260	413	1312
Kranjska Gora	72	176	71	166	485
Bled	127	221	51	113	512
Radovljica	230	386	81	204	901
Ankaran	13	91	52	89	245
Piran	120	691	344	575	1730
Ljubljana	1068	3817	1240	4463	10588
Bohinj	176	156	28	88	448
Skupaj	1942	6041	2127	6111	16221
Delež stavb	11,97 %	37,24 %	13,11 %	37,67 %

Dvostanovanjske stavbe v navedenih turističnih občinah predstavljajo več kot 37 odstotkov vseh stanovanjskih objektov. Če ne upoštevamo Ljubljane, kjer močno prevladujejo večstanovanjske stavbe, pa dvostanovanjske stavbe predstavljajo kar 40 odstotkov vseh stanovanjskih objektov. 

Ob predpostavki, da je v povprečni večstanovanjski stavbi pet stanovanj, dobimo oceno, da se v dvostanovanjskih stavbah nahaja kar 24 odstotkov vseh stanovanj, brez Ljubljane pa celo 27 odstotkov. Če pri tem upoštevamo, da lahko v eno stanovanje v dvostanovanjski stavbi namestimo 12 turističnih postelj, lahko sklenemo, da se z novim zakonom, ki naj bi to področje omejeval in urejal, odpira potencial za 72.000 do 144.000 dodatnih postelj, Če izvzamemo Ljubljano, dobimo 26.500 in 53.000 hipotetičnih postelj v sedmih občinah, ki imajo nekaj tisoč prebivalcev.

Če bi v stavbo, ki je bila zgrajena kot enostanovanjska in bila kasneje evidentirana kot dvostanovanjska, namestili 24 postelj, bi lahko torej takšna stavba mimo vseh upravnih dovoljenj postala primerljiva z mladinskim hotelom, takšno povečanje turistov pa bi lahko imelo negativen vpliv na prebivalce celotnih sosesk, ne le na tiste, ki prebivajo v sosednjih etažnih stanovanjih. Če bi se za to v isti soseski odločilo več lastnikov, bi lahko stvar za ostale prebivalce imela zelo velike negativne posledice.

Več povpraševanja po stanovanjih in manj stanovanj za prebivanje

Ob tem se je dobro vprašati, kako bo možnost večjega zaslužka s kratkoročnim oddajanjem vplivala na dvig cene stanovanj v dvostanovanjskih stavbah na turistično zanimivejših lokacijah. Te bi namreč lahko s spremembo zakona za lastnike postale prava "zlata jama". Tudi ministrstvo je pred pripravo novega zakona v Oceni stanja in razlogih za sprejem predloga zakona s pomočjo analiz ugotavljalo, da uporaba stanovanj za oddajanje v kratkotrajni najem pomeni manjšanje obsega stanovanj, ki so namenjena za prebivanje, oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem pa hkrati tudi veča povpraševanje po stanovanjih, saj so prihodki iz te dejavnosti dodatni motiv za nakup stanovanj.

V svoji oceni so med drugim ugotavljali, da obstaja pozitivna povezava med številom kratkoročnih najemov ter cenami stanovanj in najemnin, da so osrednja turistična območja bolj dovzetna za višje najemnine in cene stanovanj, da so lahko srednje velika turistična območja bolj ranljiva kot mesta in celo, da so lastniki kratkoročnih najemov pripravljeni pustiti nepremičnine prazne, da lahko v turističnih in dragih lokacijah dosežejo višje najemnine.

Glede na vse to bi na MGTŠ morali predvideti verjetnost, da bodo zaradi zakonskih sprememb, ki jih pripravljajo, cene stanovanj v dvostanovanjskih stavbah v najbolj ranljivih krajih močno narasle, posledično pa se bo močno zmanjšala dostopnost deleža stanovanj za dolgoročni najem ali nakup. Iz podatkov, ki so jih pridobili v Slovenskem nepremičninskem združenju, je namreč razvidno, dvostanovanjske stavbe prevladujejo v vseh turistično najbolj priljubljenih občinah razen v Ljubljani. 

Prav tako so v svoji oceni ugotavljali druge vplive oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem. Poleg možnega vpliva na povečanja kriminala in motnje v soseskah so navajali hrup, prometne zastoje in degradacijo okolja, motnje v vzpostavljenem značaju skupnosti, ki jih zaznavajo lokalni prebivalci in "protiturističnine" občutke.

Statistični podatki, ki jih je pridobilo gospodarsko ministrstvo

Ministrstvo je v Oceni stanja in razlogih za sprejem predloga zakona ugotavljalo, da je nudenje kratkoročnih nastanitev v Sloveniji prek platform, kot sta Airbnb in Vrbo, v obdobju od leta 2015 do 2023 naraslo eksponentno. V letu 2023 je bilo skoraj petkrat toliko ležišč, ki se oglašujejo na platformah Airbnb in Vrbo, kot jih je bilo v letu 2015. 

Slovenski ponudniki so leta 2015 na platformi Airbnb oglaševali 2.569 nepremičnin, 4.099 sob in 11.421 ležišč, medtem ko so leta 2023 na platformah Airbnob in Vrbo oglaševali že 12.912 nepremičnin, 20.583 sob in 55.882 ležišč. Ker so v prvi študiji upoštevali le ponudbo na Airbnb, v drugi pa poleg Airbnb še platformo Vrbo, ne pa tudi na drugih tovrstnih platform, kot je Booking, je po navedbah ministrstva končno število ponudnikov v praksi lahko precej višje. 

Zgovoren je tudi podatek, da so v letu 2019 vsi ponudniki v Sloveniji na platformi Airbnb ustvarili kar 66,5 milijona evrov prihodkov iz oddajanja nepremičnin v kratkoročni najem turistom, kar je po navedbah ministrstva primerljivo s prihodki, ki so jih imeli Istrabenz hoteli in Terme Krka s skupaj 17 hoteli visoke kategorije v tem letu. V letu 2023 je skupen letni prihodek iz naslova najemnin vseh nepremičnin, ki se oglašujejo na platformah Airbnb in Vrbo, znašal že 174,6 milijona evrov, kar pomeni, da je bil prihodek v tem letu že 2,6-krat večji kot leta 2019.

Kako se je v letih 2019-2023 povečala ponudba?

Leta 2019 so ponudniki v Ljubljani na Airbnb oglaševali 2509 nepremičnin, v Piranu 941 nepremičnin, na Bledu 806 nepremičnin, v Kopru 494 nepremičnin in v Kranjski Gori 392 nepremičnin. Ob tem so na ministrstvu navedli podatek, da so v primeru Ljubljane ponudniki, ki imajo več kot šest nepremičnin, obvladovali kar 36 odstotkov celotnega trga nepremičnin. V letu 2023 so ponudniki  na obeh upoštevanih platformah v Ljubljani oddajali 2365 nepremičnin, v Piranu 1188 nepremičnin, na Bledu 1023 nepremičnin, v Kopru 701 nepremičnino in v Kranjski Gori 592 nepremičnin. Ponudba se je torej povečala povsod, razen v Ljubljani.

Ponudba v omenjenih krajih je skupaj predstavlja kar 48 odstotkov vse ponudbe iz Slovenije. Kot je navedeno v Oceni stanja in razlogih za sprejem predloga zakona, se povečuje tako koncentracija oglaševanih nepremičnin v občinah z največ ponudbe kot tudi razpršenost ponudbe. Med marcem 2023 in marcem 2024 so se nepremičnine na obeh platformah v povprečju oddajale 92 dni, kar je sedem dni dlje kot leta 2019.

Oddajanje na Airbnb se v veliki meri odvija na področju črne ekonomije

Še ena zgovorna ugotovitev ministrstva je, da pri tovrstnem oddajanju v Sloveniji ne gre za delitveno ekonomijo (kar je osnovni namen platforme Airbnb), ampak za tržno dejavnost z visokimi donosi, ki se zaradi neprimerne regulacije v veliki meri odvija v polju črne ekonomije in predstavlja nelojalno konkurenco ostalim nastanitvenim kapacitetam.

Ugotovili so namreč veliko razliko med oceno skupnega letnega prihodka iz oddajanja vseh nepremičnin na Airbnb in Vrbo med marcem 2023 in marcem 2024, ki je znašala 176,6 milijona evrov, in podatki finančne uprave. Ti namreč kažejo, da so davčni zavezanci (fizične in pravne osebe), ki imajo registrirano "Oddajanje zasebnih sob gostom" v omenjenem obdobju ustvarili "le" za 130,29 milijona evrov prihodkov. Preprost izračun pokaže, da Fursu torej od te dejavnosti ni bilo prijavljenih najmanj 46,31 milijona evrov. 

Novo na Metroplay:  Novinar izza nagrade | N1 podkast s Suzano Lovec